IHRE IMMOBILIE ÜBER DAS BIETERVERFAHREN VERKAUFEN.

WAS BEDEUTET IMMOBILIENVERKAUF DURCH BIETERVERFAHREN?

WAS UNTERSCHEIDET DAS BIETERVERFAHREN VON EINER AUKTION ODER EINER VERSTEIGERUNG?

Beim Bieterverfahren handelt es sich nicht um eine Auktion oder Immobilienversteigerung!

Als Eigentümer sind Sie bei einem Bieterverfahren nicht zur Annahme eines Gebots verpflichtet. Auch abgegebene Gebote sind rechtlich nicht bindend. Rechte und Pflichten entstehen für Käufer und Verkäufer erst durch Abschluss eines notariellen Kaufvertrages.

Bei einer Auktion geben die Kaufinteressenten verbindliche Angebote ab.

Vorteilhaft ist ein Bieterverfahren insbesondere dann, wenn der Verkäufer den realistischen Marktwert einer Immobilie nicht kennt.

Im Unterschied zu einer Versteigerung behält der Eigentümer beim Bieterverfahren völlige Entscheidungsfreiheit über die Veräußerung seiner Immobilie. Der Verkäufer kann somit beim Bieterverfahren noch unterscheiden, wer z.B. die Immobilie erhalten soll.

TIPP: IN WELCHEN FÄLLEN SICH DAS BIETERVERFAHREN BESONDERS EIGNET

Das Bieterverfahren eignet sich besonders für Immobilien, die sich in einer guten Lage befinden, jedoch in größerem Umfang renovierungsbedürftig sind. Für solche Immobilien gibt es zwar oft zahlreiche Interessenten, doch weichen die Marktwert-Einschätzungen häufig stark voneinander ab.

Vermeintlich „unverkäufliche“ Immobilien erhalten durch ein Bieterverfahren eine erhöhte Aufmerksamkeit.

Bieterverfahren beim Verkauf von Immobilien werden auch dann gerne durchgeführt, wenn der Hausverkäufer schnell Liquidität benötigt – beispielsweise, wenn ein Kreditinstitut auf die rasche Rückzahlung eines Darlehens besteht oder aus anderen Gründen eine schnelle Abwicklung des Immobilienverkaufs angestrebt wird. 

ABLAUF DES BIETERVERFAHRENS: WIE KANN MAN ES GESTALTEN?

Die Regeln eines Bieterverfahrens können individuell gestaltet werden.

• Besonders wichtig für den Erfolg jedes Bieterverfahrens ist allerdings eine kontinuierliche Kommunikation mit den Kaufinteressenten, die stets angemessen informiert werden müssen.

• Das gesamte Bieterverfahren sollte im Regelfall in maximal drei Monaten abgewickelt sein.
  

Auswahl eines fachkundigen Immobilienmaklers

• Zunächst sollte sich der Eigentümer an einen mit dem Bieterverfahren vertrauten Immobilienmakler wenden, um einen reibungsfreien und professionellen Ablauf des Bieterverfahrens zu gewährleisten.

• Ein erfahrener Immobilienmakler wird in seiner Kundendatei befindliche, potenzielle Kaufinteressenten auf den bevorstehenden Verkauf im Bieterverfahren ansprechen.

Objektbesichtigung und Exposé-Erstellung

• Der Makler führt zunächst eine Objektbesichtigung durch und ermittelt auf Basis seiner Marktkenntnisse und Erfahrungen den Wert der Immobilie. Möglich ist aber auch die Einschaltung eines Immobiliengutachters im Hause, der den Verkehrswert durch ein Wertgutachten ermittelt.

• Der Immobilienmakler benötigt etwa zwei Wochen für die Zusammenstellung der relevanten Unterlagen und für die Erstellung eines aussagekräftigen Exposés.

Bieterverfahren Ausschreibung: Die Bewerbung der Immobilie

• Anschließend beginnt die Bewerbung der Immobilie.

• Die Bewerbung des Objekts erfolgt durch Anzeigenschaltung in regionalen und/oder überregionalen Zeitungen sowie auf einschlägigen Internetportalen.

• Häufig wird eine Immobilie im Bieterverfahren ohne Angabe von Kaufpreis bzw. Verkehrswert angeboten. Möglich ist aber auch die Angabe eines Mindestgebotes.

• In der Anzeige wird oftmals  ein fester Besichtigungstermin genannt, um möglichst viele Interessenten für einen bestimmten Termin zu gewinnen.

• Bieterverfahren Regeln: In der Anzeige muss ein Hinweis auf das Bieterverfahren enthalten sein. Damit Sie als Eigentümer das letzte Entscheidungsrecht über die Annahme oder Ablehnung von Geboten behalten, ist auch in alle anderen Werbemaßnahmen der Hinweis „Eigentümerzustimmung vorbehalten“ aufzunehmen.
  
  

Der Besichtigungstermin

• Alle Kaufinteressenten werden zu einem gemeinsamen Besichtigungstermin eingeladen („Open-House-Veranstaltung“, „offene Bieterbesichtigung“). Eine Vielzahl von Besichtigungsterminen mit einzelnen Interessenten, wie sie bei klassischen Verkaufsverfahren, entfällt damit .
  
  
• Die Kaufinteressenten können sich dann selbst vor Ort ein eigenes Bild von dem zum Verkauf stehenden Objekt machen,  Hauseigentümer und Makler direkt fragen und sich dann Gedanken über den Angebotspreis machen.

• Der Besichtigungstermin kann auch mit Handwerkern und Sachverständigen durchgeführt werden.

• Die potenziellen Käufer erhalten auch einen Überblick von der Zahl der Interessenten. Eine hohe Besucherzahl verstärkt im Allgemeinen das Kaufinteresse und führt in der Regel zu marktgerechten Geboten.

• Entsprechend der Vorschriften der Energieeinsparverordnung (EnEV) müssen Sie bis zum Besichtigungstermin einen Energieausweis für Ihre Immobilie vorlegen können, aus dem der Energiekennwert der Immobilien hervorgeht.

Bietfrist und Abgabe von Geboten

• Anlässlich des Besichtigungstermins wird eine Bietfrist bekanntgegeben. Während dieser Frist können Kaufinteressenten Gebote für die Immobilie abgeben.

• Die Bietfrist wird meistens mit zwei bis drei Wochen angegeben.

• Der Eigentümer kann entscheiden, ob er eine Mindestbietsumme festlegen möchte.

• Die Interessenten erhalten meistens die Möglichkeit, nur ein einziges Gebot bis zum Ende der Bietfrist abzugeben. Wer an einem Haus ernsthaft interessiert ist, der wird oft kurz vor Ende der Bietfrist ein entsprechend hohes, marktgerechtes Kaufangebot übermitteln.

• Dagegen wird Bietern bei einem „dynamischen Bieterverfahren“ das Recht eingeräumt, ihre Gebote während der Bietfrist zu verändern. 

Die Entscheidung des Hausverkäufers

• Nach Ablauf der Bietfrist entscheidet der Hauseigentümer darüber, ob und wenn ja, welches Angebot er annimmt.

• Auf ein unter dem Verkehrswert liegendes Gebot muss der Verkäufer somit nicht eingehen. Der Verkäufer muss sich auch nicht für das höchste Gebot entscheiden, sondern darf nach seiner freien Entscheidung ein anderes Gebot annehmen oder alle Gebote ablehnen.

Der Notartermin

• Sobald sich Käufer und Verkäufer über die Konditionen des Verkaufs geeinigt haben, kann ein Notartermin vereinbart werden.
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• Erst mit Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages sind Verkäufer und Käufer zur Übertragung bzw. Kaufpreiszahlung verpflichtet.

VORTEILE UND NACHTEILE DES BIETERVERFAHRENS

 Vorteile

• Das Verfahren kann meist schnell durchgeführt werden.
  
• Es ist schnell, da mehrere Interessenten zeitgleich Gebote abgeben können.
  
• Marktgerechter Kaufpreises wird schneller erzielt, sodass sich die Gefahr eines zu hohen oder zu niedrigen Kaufpreises sich reduziert.
  
• Evtl. preiserhöhender Wettbewerb zwischen den Kaufinteressenten.
  
• Kaufinteressenten könnten über bisher vorliegende Gebote informiert werden, um ihr Angebot gegebenenfalls zu erhöhen.
  
• Viele Kaufinteressenten bevorzugen das Bieterverfahren beim Verkauf von Immobilien, da sie keine direkten Preisverhandlungen wünschen.

• Der Eigentümer ist nicht an ein bestimmtes Gebot gebunden. Ein Risiko eines ungewollt niedrigen Kaufpreises reduziert sich.
  

Nachteile gegenüber herkömmlicher Veräußerung

• Bei den normal üblichen Einzelbesichtigungen kann individueller auf die jeweiligen Kaufinteressenten und deren Fragen eingegangen werden.

• Zu Beginn eines Bieterverfahrens entsteht ein erhöhter Aufwand bei der Vorbereitung und Durchführung der Immobilien-Präsentation.

• Allen potenziellen Bietern müssen jeweils die Bieterregeln genau erklärt werden.